"A lei é inteligência, e sua função natural é impor o procedimento correto e proibir a má ação."

Cicero

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Proprietária é condenada a pagar multa por término antecipado de contrato

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A proprietária de um imóvel foi condenada a pagar mais de R$ 120 mil devido à multa contratual por término antecipado do contrato. O jurista Caio Mário define contrato como “acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos”. Em resumo, é um acordo que produz efeitos jurídicos. O contrato é encerrado naturalmente, com o natural adimplemento do que foi acordado entre as partes, ou de forma anormal, em que há extinção por outras razões como rescisão, resolução e resilição.

No caso em questão, a dona do imóvel comercial firmou contrato com uma imobiliária local para que esta administrasse e intermediasse a locação. Transcorrido um período, o imóvel foi locado por prazo certo à instituição profissionalizante, cujo contrato não permitia a sublocação, podendo haver uma lancheria o espaço, ainda que de modo terceirizado. O contrato foi estabelecido em 12/02/2010, com duração até 31/07/2014, no valor de R$ 8 mil mensais. Durante a execução do contrato, a locatária sublocou uma lancheria dentro do espaço.

Entretanto, a proprietária era contrária à existência de uma lancheria no interior do imóvel locado. Notificou, então, a imobiliária e solicitou a resolução contratual, sem pagamento de multa, alegando descumprimento contratual. Segundo a proprietária, a lancheria não poderia estar no local, já que a locação foi realizada com cláusula de vedação e sublocação. Primeiro, a autora teve seu pedido julgado como improcedente, e a sentença foi mantida em apelação. Em Recurso Especial (REsp. 1.376.162-MG), ressaltou que o pedido de afastamento da sua multa contratual não foi analisado em sentença anterior.

No Supremo Tribunal de Justiça (STJ), a ministra responsável destacou a existência de cláusula expressa permitindo a sublocação do espaço, desde que fosse a um serviço de lanchonete, mesmo que terceirizado.  Assim, manteve-se a decisão exarada em 1° Grau: quanto ao valor da multa, o quantum de pena foi readequado, minorando o valor aplicado no juízo de 1° grau. A ministra, em sua argumentação, considerou abusiva a estipulação de multa com base no tempo restante de contrato, faltando 35 meses. A ministra, então, optou pela readequação do montante para o equivalente aos 12 meses em que a imobiliária administrou o imóvel, fixando multa rescisória em R$ 123.033,60 pendentes de correção. Esse caso ilustra a importância de se ter assessoria jurídica, tanto na confecção quanto no término de um contrato.