"A lei é inteligência, e sua função natural é impor o procedimento correto e proibir a má ação."

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Contratos inadimplentes vinculados ao SFH - Alienação Fiduciária Execução extrajudicial: Lei nº 9.514/97. - parte 2

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Na hipoteca, se o valor do lance aceito na arrematação do imóvel for maior ao suficiente para pagar a dívida e os acréscimos, a diferença é disponibilizada ao ex-devedor. Se o valor não for suficiente, a diferença será cobrada em ação judicial, com o intuito de penhorar outros bens de propriedade do devedor até completar a quitação da dívida.

Na alienação fiduciária, a venda de imóvel com propriedade consolidada em nome do credor, no 1° ou 2° leilão, será disponibilizada ao ex-devedor a importância que exceder ao valor da dívida e aos acréscimos, no prazo de 04 dias após o recebimento integral do lance estabelecido. A dívida é extinta depois do 2° leilão, ainda que o imóvel seja vendido por um valor inferior ao da dívida.

Os prazos também diferem. Para hipotecas, o início da execução é a partir de 90 dias de atraso, com no mínimo 3 encargos mensais. Na Alienação Fiduciária, a intimação do devedor acontece a partir de 60 dias de atraso. A purga de mora no Ofício de Registro de Imóveis é de 15 dias a partir da intimação. No Registro da Consolidação da propriedade em nome do credor é de 15 dias, em que o 1° leilão de venda é de 30 dias a partir da consolidação da propriedade em nome do credor e o 2° leilão é de 15 dias desde a data do 1° leilão.

A imissão de posse é a ação pela qual, mediante apresentação de mandado judicial, o proprietário deseja obter a posse direta do imóvel. É o meio de aquisição ao qual se tem direito. A causa é negocial ou legal, a quem essa posse faz jus e que dela se encontrava privado. Pode ser conceituada como um meio processual para conferir posse a quem ainda não a tem. O ocupante deve sair do imóvel. Para hipoteca, pode ser solicitada após o registro da carta de arrematação ou adjudicação. No caso de alienação fiduciária, solicita-se depois do registro da consolidação da propriedade em nome do credor.

 A legislação brasileira define a hipoteca – prevista no Código Civil, artigos 1.473 e 1.501 – e a alienação fiduciária de imóveis – Lei Federal n° 9.514/97 – como garantias aceitas no crédito imobiliário. O agente financeiro prefere, na maioria das vezes, a alienação fiduciária, a fim de ter mais segurança caso precise retomar a posse se não seguir o contrato de financiamento. O benefício da execução extrajudicial é a rapidez nos trâmites da ação, pois evita que o valor da dívida total exceda o valor de avaliação do imóvel.